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신한피앤씨 추천뉴스 - 과천주공1단지 재건축, '고분양가' 논란 뚫고 보증심사 통과할까

우고운 기자   입력 : 2017.04.07 09:00

최근 시공사를 선정하며 재건축 사업 물꼬를 튼 과천주공1단지는 고분양가 논란을 뚫고 보증심사 관문을 무사히 통과할 수 있을까.

과천주공1단지 재건축에 건설업계의 관심이 쏠려 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증 심사를 앞둔 과천주공1단지 분양가가 앞으로 나올 과천 재건축 아파트 분양의 선행 지표가 될 것으로 전망되기 때문이다. 

최근 HUG는 아파트 분양 보증심사에 적용할 세부적인 고분양가 판단 기준을 추가로 발표했다. 과천주공1단지도 보증 심사를 받기 위해 주변 단지 시세와 비교해 분양가 적정성을 평가받아야 되는데, 보증심사의 판단 기준이 될 인근 아파트 단지가 어디냐에 따라 보증심사 가부가 갈릴 것으로 보인다. 자칫 재건축 조합과의 마찰도 우려된다. 

▲ 과천주공1단지 투시도. /대우건설 제공

경기도 과천시 중앙동 37번지 일대에 있는 과천주공1단지 재건축사업은 대지면적 9만6128.2㎡에 지하 3층~지상 28층 1571가구의 아파트와 부대복리시설을 시공하는 사업으로 도급액은 4145억원이다. 

대우건설은 지난달 26일 시공사 선정 총회에서 현대건설과 GS건설을 제치고 조합원들로부터 최다 득표를 얻으며 시공권을 거머쥐었다. 대우건설은 경쟁사 대비 가장 낮은 공사비인 3.3㎡당 440만원을 제시했다. 평균 분양가는 3.3㎡당 3313만원을 제시했다. 특히 미분양시에는 3.3㎡당 3147만원의 대물 변제까지 해준다는 파견 조건까지 내걸었다. 

과천주공1단지는 강남과의 접근성이 좋고 분양가 대비 사업성이 유망해 건설사들 사이에서도 알짜 재건축 단지로 거론되던 곳이다. 대우건설은 이곳에 프리미엄 브랜드 ‘푸르지오 써밋’을 붙일 계획이다. 

대우건설 관계자는 “시공권 입찰 제안 때부터 조합 측에서 3.3㎡당 평균 분양가 3000만원 이상에 특화설계, 커뮤니티시설 등의 조건을 요구했고, 자체적으로 프리미엄 마감재와 고급 커뮤니티 시설 등을 적용한 결과, 3.3㎡당 3313만원을 책정하게 됐다”고 말했다. 

▲ 조선일보 DB

관건은 대우건설이 제시한 평균 분양가(3.3㎡당 3313만원)가 그대로 HUG의 분양 보증 심사를 통과하느냐다. 업계에 따르면 HUG의 분양 보증 심사시 비교 대상 단지를 어디로 잡느냐에 따라 고분양가 여부가 달라지기 때문에, 실제 분양이 임박해 보증 심사를 받을 때까지 결과를 지켜봐야 한다는 견해다. 

HUG도 대략적인 고분양가 심사 기준만을 공개한 가운데, 세부 심사 가이드라인은 건설사가 보증 심사를 신청할 때 적용한다는 방침이다. 

HUG가 고분양가로 규정해 보증심사를 거부하는 경우는 분양 사업장의 평균 분양가가 주변 아파트 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110% 이상이거나, 해당 사업장의 평균 분양가나 최고 분양가가 해당 지역에서 1년 이내에 분양했던 아파트의 최고가를 넘어섰을 때다.

여기에다 HUG는 지난달 31일 서울 강남·서초·송파·강동구와 함께 경기 과천시를 ‘고분양가 관리지역’으로 지정하고 분양보증 심사 때 비교 대상 아파트를 입지·세대수·브랜드 등이 유사한 곳(최근 1년 이내 분양한 아파트, 분양 진행 중인 아파트, 준공아파트 순으로 선정)으로 정한다는 방침을 발표했다. 

이에 따라 과천주공1단지는 분양보증 심사 때 어떤 단지가 비교 대상이 되느냐에 따라 심사 여부가 갈릴 것으로 보인다. 과천주공1단지 조합 측은 인근 과천주공10·11단지가 기준이 된다면 주변 아파트 평균 분양가의 110%를 넘지 않아 보증심사를 통과할 것으로 보고 있다. 

과천주공1단지 조합 관계자는 “2007년 입주한 과천주공11단지(래미안 에코팰리스)는 현재 매매가격이 3.3㎡당 2900만원대 수준이라, 과천주공1단지 평균 분양가의 110%에 못 미친다”고 말했다. 

그러나 일부에서는 지난해 5월 과천에서 분양된 ‘래미안 과천 센트럴스위트(주공 7-2단지 재건축)’의 분양가가 3.3㎡당 평균2700만원대인 것을 고려하면 과천주공1단지의 평균 분양가가 주변 시세의 120%에 이르게 돼 심사 통과가 어려울 것이란 전망도 나온다. 

HUG 도시정비심사팀 관계자는 “실제 어떤 단지가 분양가 심사의 기준이 될지는 보증 심사 요청 때가 돼 봐야 안다”면서 “과천주공1단지 분양 일정이 임박해지는 올해 말쯤 돼야 구체적인 얘기가 나올 것으로 보인다”고 말했다. 

과천주공1단지 재건축 조합은 대우건설과의 시공권 본계약을 앞두고 있다. 앞으로 관리처분변경과 건축 심의 등과 관련 과천시청과 협의를 거쳐 이르면 올해 말이나 내년 초 분양에 들어갈 예정이다. 입주는 2020년 초로 예상하고 있다.

대형 건설사의 한 관계자는 “과천주공1단지가 분양 보증 심사를 어떻게 받느냐가 올해 줄줄이 쏟아지는 과천 재건축 아파트들의 사업 일정에도 영향을 미치게 될 것”이라며 “HUG도 분양 보증 심사와 관련해 비교 대상 아파트 기준을 명확히 해야 업계 혼란이 생기지 않는다”고 지적했다. 

한편 과천은 올해에만 7432가구가 공급될 예정인데, 이 중 4300여가구가 일반에 분양된다. 과천시에 이렇게 대규모 물량이 나온 것은 1990년대 이후 처음이다. 과천 전체 12개 단지, 1만3500여가구 중 지은 지 30년이 넘은 10개 단지 1만여 가구가 동시다발적으로 재건축을 추진하고 있다.

원문보기: 

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/04/06/2017040601303.html#csidx4d85cf1c500e4e78f8e45836892b260 

보증공사를 통해 분양가 정책을 시행하네요.

법을 피해 교묘히 편법을 쓰는 정부, 위법은 아니고

명분을 내세우니,

시장경제원리와 상반된 정책이네요

-최고의정비업체 신한피앤씨 강신봉 대표이사- 

◇서울특별시 정비사업전문관리업자 등록업체◇

출처 : 신한피앤씨

글쓴이 : 최고의정비업체 원글보기

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