도시및주거환경정비법 관련 법률상담(2)

 

출처 : 하우징헤럴드

 

‘무상양도’는 ‘교환’의 법리로 해결해야

김 조 영 본지편집인 www.r119.co.kr 정비기반시설의 무상양도(도정법 제65조)에 관하여 논란이 많이 일고 있다. 이 문제점을 민법상의 ‘교환’의 법리로 해결해 보고자 한다.   ▲민법상 ‘교환’의 법리가 전제= 민법에는 ‘교환’이라는 법리가 있다. 민법 제596조를 보면 ‘당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다’라고 규정하고 있다. 즉, <내가 가진 재산을 너한테 이만큼 줄 테니 너도 네가 가진 재산을 나한테 이만큼 주라>라는 제안을 한쪽이 하였을 때에 다른 한쪽이 이 제안에 응하여 약정을 하면 교환의 효력이 생기는 것이다. 예를 들면 서로 인접하고 있는 101번지, 102번지 논을 소유하고 있는 A, B 두 사람이 있다고 하자. A는 101번지 땅을 소유하고 있고, B는 102번지 땅을 소유하고 있는데, 101번지와 102번지가 붙어 있으면서 서로 경계가 꼬불꼬불하여 경작하기에 영 불편했다. 그래서 A와 B는 꼬불꼬불한 농지를 경지정리한 것처럼 똑바로 경계선을 그은 다음 그 경계선을 넘나드는 서로 간의 토지를 일정한 면적씩 상대방에게 주기로 약정을 하는 것이 바로 교환계약이다. 이때 두 토지가 가격이 동일하면 서로 동일한 면적만 주고받으면 되는 것이고, 101번지는 평당 100만원, 102번지는 평당 200만원으로서 가격이 차이가 나면 한쪽이 다른 쪽에 2배의 면적을 주거나 돈으로 계산하여 더 주고 교환을 하면 되는 것이다. ▲정비기반시설 설치비용 부담 주체= 정비사업을 하면서 정비계획에 따라 설치되는 정비기반시설의 설치비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담하기로 되어 있다(도정법 제60조). 이때 정비기반시설이란 <도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설> 등을 말하며(도정법 제2조 4호, 시행령 제3조) 이러한 시설은 어느 단지를 불문하고 있을 수 있다. 따라서 A조합이 재건축을 하면서 위와 같이 도로 등 정비기반시설을 설치할 경우에 이 시설을 자신들의 비용으로 설치하는 것은 당연할 수도 있다. 그런데 위 정비기반시설 중에 도로나 공원은 특히 설치 후 꼭 그 아파트단지의 주민들만 이용하는 것은 아니다. 주변에 있는 사람들 또는 그곳을 통행하는 모든 사람들이 다 이용할 수도 있는 그런 시설이다. 따라서 위 정비기반시설 중에 해당 아파트 주민뿐만 아니라 다른 사람들도 같이 이용하는 그런 시설들에 대하여는 사업시행자 즉, 조합원들이 그 돈을 다 부담하기에는 약간 억울한 생각이 들 수도 있다. 그래서 이런 생각이 들 수 있는 시설들을 설치할 때에는 시장·군수가 그 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있도록 도정법 제60조 2항에서 규정하고 있는 것이다. ▲현실적인 문제= 그런데 현실적으로는 위 법규정과는 달리 진행되고 있는 것 같다. 시장·군수는 법에 설치비용 전부 또는 일부를 부담할 수 있도록 되어 있는데도 재정적인 이유를 내세우며 거의 부담을 하지 않고 있다. 오히려 위 교환의 법리에 따를 때에 상계하여 무상양도해 주어야 할 토지조차도 무상양도해 주지 않고 매수하라고 거의 강요하고 있는 실정이다. 왜냐하면 그래야만 지자체에 돈이 들어오기 때문이다. 예를 들어, 어떤 정비사업조합이 기존의 주택을 철거하고 새로 정비사업을 추진하는 과정에서 도로 등의 부지로 300평을 지자체에 기부채납하였다고 가정하자. 그런데 사업부지 중에 시유지 등으로 된 도로가 기존에 100평이 있는 경우에 ‘나는 너에게 300평을 주니 너는 나에게 100평을 주라’라는 요청에 대하여 지자체는 300평은 공짜로 가져가고 100평은 사도록 만들고 있는 것이다. 이것은 위 교환의 상식에 맞지를 않는다. 그래서 강하게 반발하고 있는 것이다. 하루속히 정비기반시설무상양도 문제가 해결되어 정비사업을 원활히 진행할 수 있기를 바라겠다. 문의 : 02-592-9600   관리자 17호    2005/01/25 17:26   입력

추진委 운영규정은 법규적 효력을 가짐

김 조 영본지 편집인 www.r119.co.kr   추진위원회 운영규정이 추진위원회에서 쉽게 변경하여 제정할 수 있는 것으로 알고 있는 경우가 많이 있다. 과연 추진위원회 운영규정을 임의대로 수정하여 제정할 수 있는지를 알아보고자 한다. ▲건교부 고시 제165호=정비사업조합설립추진위원회를 규율하기 위한 운영규정이 건교부 고시 제165호로 2003년 6월 30일에 공포됐었다. 따라서 정비사업조합설립추진위원회 승인을 받고자 하는 추진위원회준비단계에 있는 단지에서 추진위원회규정을 만들면서 위 건교부 고시 운영규정을 참조로 하여 제정을 하고 있다. 그런데 많은 단지에서 건교부고시 추진위원회 운영규정을 일종의 예시규정(또는 샘플을 게재한 것)으로 판단하고 임의적으로 위 규정조항을 변경하여 제정하는 경우가 많이 있는데, 이는 잘못된 것이라고 본다. 행정법상 ‘고시(告示)’는 행정청이 결정한 사항 기타의 일정한 사항을 일반에게 알리는 통치행위의 성질을 가지는 것으로서 일반적으로 상위법령과 함께 ‘법규로서의 효력’을 발휘하기 때문에 추진위원회는 이 운영규정이 정하는 바에 따라서 활동 및 운영을 하여야 한다고 해석하고 있다.. 따라서 정비사업조합설립추진위원회는 이 운영규정의 내용에 어긋나게 운영하여서는 아니되며, 이 규정이 정하는 바에 따라서 추진위원회를 구성·기능·조직 및 운영하여야 한다. 조합정관은 예시적인 효력을 가지고 있으나 이 운영규정은 고시로서 공포되었기 때문에 ‘대외적인 구속력을 가진다’는 점이 조합정관과 다르다고 할 것이다. ▲운영규정의 구성=건설교통부가 홈페이지를 통하여 게재한 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’은 2가지의 부류로 되어 있다. 첫째로, ‘건설교통부 고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’이라고 제목이 되어 있으며, 총 5조로 되어 있는 부분이 있다. 둘째로, 위 운영규정 뒤에 연이어 첨부된 ‘○○ 정비사업조합설립추진위원회 운영규정’이라고 되어 있는 부분이 있는데, 이 부분은 일종의 ‘운영규정(안)’으로서 일부 조항을 수정할 수 있도록 되어 있다.  하지만, 대부분은 도시및주거환경정비법, 시행령, 시행규칙의 내용을 정리해 놓은 것이기 때문에 수정을 하더라도 법령에 어긋나게 수정하여서는 안된다. 따라서 총 5조로 되어 있는 부분은 당연히 준수하여 추진위원회를 운영하여야 하는데 총5조 되어 있는 부분 중 제3조 2항, 3항에는 다음과 같이 규정되어 있다. ②제1항의 운영규정은 붙임 운영규정안을 기본으로 하여 다음 각호의 방법에 따라 작성한다. 1. 제1조·제3조·제4조·제15조제1항을 확정할 것 2. 제17조제6항·제19조제2항·제20조 내지 제23조·제29조·제31조제5항 내지 제7항·제33조·제35조제2항 및 제3항 및 별지 3 서식의 제3호의 규정은 사업특성·지역상황을 고려하여 법에 위배되지 아니하는 범위안에서 수정 및 보완할 수 있음. 3. 사업추진상 필요한 경우 운영규정안에 조·항·호·목 등을 추가할 수 있음. ③제2항 각호의 규정에 의하여 확정·수정·보완 또는 추가하는 사항이 법·관계법령, 이 운영규정 및 관련행정기관의 처분에 위배되는 경우에는 효력을 갖지 아니한다. 위 규정을 보면 제2항 2호에 위 고시문에 첨부된 운영규정안중에 수정 및 보완할 수 있는 조항을 특정하여 규정하고 있는데, 이는 달리 해석하면 위 특정된 조항이외에는 수정 및 보완할 수 없다는 뜻이다. 따라서 추진위원회에서 법적인 검토작업 없이 임의대로 추진위원회 운영규정을 수정제정하여 시행하여 일정한 결의를 하였다가는 자칫 무효여부에 관한 논란이 심각하게 일어날 수 있으므로 가급적이면 건교부고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정에 맞도록 운영규정을 제정해 주시기를 바란다. <02-592-9600 www.r119.co.kr>   관리자 18호    2005/02/04 19:01   입력

<도정법 개정안> 해설①

김 조 영 본지 편집인 www.r119.co.kr   관리처분계획인가와 동·호수 추첨 신속히   2005년 3월2일에 국회에서 통과된 도시및주거환경정비법 개정법률안은 최초에 국회에 제출된 건설교통부안에서 몇 개의 조문이 수정되어 통과되었는데, 이 수정된 조문을 정확히 알면 조합원들의 이익을 도모할 수 있다.   ▲사업시행인가를 받은 조합과 관리처분인가를 받은 조합의 큰 차이점=개정된 도시및주거환경정비법 부칙 제2조에 의하면 재건축임대주택공급에 관한 조항의 적용은 개정법 시행후 최초로 조합원외의 자에게 주택을 공급하기 위하여 주택법 제38조의 규정에 의하여 입주자 모집승인을 신청하는 분부터 적용된다. 그리고 위 임대주택관련조항은 개정법률안 공포후 2개월이 경과한 날로부터 시행된다. 그러면 입주자 모집승인신청을 위 개정조항이 시행될 때까지 하지 못한 재건축조합은 모두 임대주택건설의무조항을 적용받게 된다. 당해 재건축사업으로 증가되는 용적률 중 일정비율이상에 해당되는 면적을 임대주택으로 공급하여야 하는 것이다.   그런데 사업시행인가를 받지 못한 조합, 사업시행인가를 받은 조합, 관리처분계획인가까지 받은 조합등 사업단계별로 아래와 같이 각각 다른 임대주택건설비율이 적용된다. ①사업시행인가를 받지 못한 조합 : 100분의 25이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 비율이상 ②사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합 : 100분의 10이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 비율이상 ③관리처분계획인가를 받았으나 입주자 모집승인신청을 하지 못한 조합 : 위 ②항의 비율에 의하되, 조합원외의 자에게 공급하는 주택수(일반분양주택수를 의미함)가 위②항의 비율에 의하여 공급해야하는 주택수보다 적을 때에는  일반분양 주택수만큼만 임대주택으로 공급하면 된다. 예를 들면, 일반분양하는 주택수가 50세대밖에 안되는데 위②항의 비율에 의한 주택수를 산정해 보니 100세대가 나왔다고 하더라도 일반분양세대수인 50세대만 임대주택으로 공급하면 된다는 뜻이다.   ▲관리처분인가를 신속히=위 ③항의 조항이 국회에 최초 제출된 건설교통부 개정안에 없던 내용으로서 관리처분계획인가까지 받은 조합의 보호차원에서  수정한 것이라고 볼 수 있다. 따라서 조합의 사업단계를 면밀히 점검하고 임대주택세대수를 계산해 보아서 위와같이 관리처분계획인가를 받으면 임대주택공급수를 줄일수 있는 조합의 경우에는 신속하게 관리처분총회를 개최하고 인가를 받기를 권유해 드리고 싶다.   ▲임대주택의 선정방법=국회에 최초 제출된 개정안은 신축되는 주택중 어느 동·호수를 임대주택으로 할 것이냐에 관하여 ‘조합원과 동일한 방법으로 인수자의 입회하에 공개 추첨의 방법에 의하여 재건축임대주택을 선정’하도록 되어 있었다. 즉, 조합원들이 100세대를 공급하고 임대주택이 10세대가 공급되어야 한다면 총 110세대를 같이 추첨을 하여 조합원당첨 동·호수, 임대주택 동·호수를 선정한다는 것이었다. 그런데 최종 통과된 개정안을 보면 ‘조합원에게 공급되고 남은 주택을 대상으로 인수자의 입회하에 공개추첨의 방법에 의하여 선정’하는 것으로 개정되었다(개정법률 제30조의 2 5항).   즉, 조합원들이 먼저 동·호수 추첨을 하고 남는 세대수를 가지고 임대주택 동·호수를 추첨하고, 그리고 남는 세대수를 일반분양하게 되는 것이다. 이 또한 조합원을 배려한 개정이라고 할 수 있을 것이다. ▲동·호수 추첨을 신속히=따라서 아직까지 동·호수 추첨을 하지 않은 조합의 경우에는 신속히 동·호수 추첨을 하여 조합원들에게 가급적이면 좋은 동·호수를 배정할 수 있는 기회가 주어진 것이다. 본 변호사가 제시한 방법을 실행할 수 있는 조합이 몇 개가 될지는 미지수이나 다시 한번 자신의 조합의 사업경과를 진단해 보고 재빨리 위 방법을 실행할 수 있는 조합이라면 조합원들의 이익을 위하여 시도해 보기를 바란다. <건설교통부 자문변호사>  02-592-9600  www.r119.co.kr   관리자 20호    2005/03/11 11:27   입력