[스크랩] 신한피앤씨 추천소식 - 초강력 규제에도 부동산 살길은 있다 재건축에서 재개발로 ‘쩐의 이동’

신한피앤씨 추천소식 - 초강력 규제에도 부동산 살길은 있다 재건축에서 재개발로 ‘쩐의 이동’

김경민 기자  입력 : 2017.11.24 11:09:09

오랜 기간 서울 강남 재건축 단지가 ‘부동산 대장주’로 자리를 굳혔지만 최근 투자 대안으로 강북 재개발 구역이 급부상하고 있다. 각종 규제 직격탄을 맞은 재건축과 달리 재개발 시장은 상대적으로 규제에서 자유로운 덕분이다. 

재건축 단지가 몰려 있는 강남 3구(강남, 서초, 송파구)는 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역이라는 3중 규제에 묶였다. 내년엔 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두면서 재건축 투자자들은 대혼란에 빠졌다.

하지만 강북 재개발 투자자들은 여유로운 모습이다. 재건축보다 규제가 덜한 데다 한남뉴타운 등 주요 뉴타운이 줄줄이 건축심의를 통과하고 분양 흥행에도 성공하면서 분위기가 한껏 달아올랐다. 재개발이 속도를 내다 보니 건설사들도 재개발 수주 확보에 안간힘을 쓰는 분위기다. 지금 시점에서 강북 재개발 시장에 투자해도 괜찮을까. 부동산 전문가 의견을 받아 투자가치 높은 재개발 구역 ‘빅5’를 꼽아봤다. 

한남 3구역 건축심의 통과…재개발 훈풍 

노량진·영등포·청량리 등 非강남권 ‘들썩’ 

서울 송파구 재건축 아파트 2채를 보유한 김 모 씨는 최근 아파트 한 채를 팔고 한남뉴타운 매물을 구입할까 고민 중이다. 정부 규제가 강남 재건축 단지를 타깃으로 삼은 데다 내년부터 재건축 초과이익환수제까지 시행되면 재건축 투자로 별 재미를 보지 못할 거란 생각에서다. 김 씨는 “재건축 투자자들이 정부 규제에 어쩔 수 없이 아파트를 팔더라도 결국엔 부동산에 재투자할 것 같다. 특히 한남처럼 입지가 좋고 저평가된 재개발 지분에 투자할 생각”이라고 전했다. 

△ 서울 시내 주요 뉴타운 개발이 속도를 내면서 투자자들 관심이 뜨겁다. 사진은 동작구 노량진뉴타운.

서울 시내 주요 뉴타운 개발이 속도를 내면서 투자자들 관심이 뜨겁다. 사진은 동작구 노량진뉴타운.

문재인정부가 잇따른 부동산 대책을 통해 강남 재건축 단지를 겨냥하면서 뉴타운, 재개발 시장이 반사이익을 얻고 있다. 강남권을 중심으로 달아오른 재건축 열기가 강북권 재개발 사업지로 서서히 옮겨가는 모습이다. 

서울시는 최근 용산구 한남뉴타운 3구역 재개발 건축심의를 통과시켰다. 2015년 “남산 자락 지형을 보전해 재개발해야 한다”며 심의를 보류한 지 2년 만의 일이다. 재개발이 완료되면 2022년 최고 22층, 5816가구 대단지로 탈바꿈할 전망이다. 

노후 주거지로 평가받던 노량진, 영등포, 청량리뉴타운도 개발에 속도를 내는 모습이다. 2003년 뉴타운으로 지정된 동작구 노량진뉴타운은 10년 넘게 개발이 지지부진했지만 최근 사업 속도가 빨라졌다. 한강과 가깝고 지하철 1·9호선이 지나는 입지가 부각된 덕분이다. 5·6구역은 건축심의를 신청했고 2·7구역은 시공사 선정 준비에 한창이다. 지분 가격도 상승세다. 6구역 내 다가구주택의 경우 지난해까지만 해도 3.3㎡ 매매가가 1700만원 선이었지만 최근 2000만원을 넘어설 정도로 급등했다. 

▶ 노량진뉴타운 지분값 급등 

▷영등포아크로 2억원 웃돈도 

서울 시내 대표적인 낙후 지역으로 꼽혔던 영등포뉴타운 일대도 신흥 주거지로 급부상했다. 한때 뉴타운 전체의 3분의 1가량이 해제될 정도로 위기를 맞았지만 최근 1-4구역을 재개발한 대림산업 ‘아크로타워스퀘어’ 1221가구가 입주하면서 동네 분위기가 달라졌다. 2014년 10월 분양 당시만 해도 미분양이 꽤 많았는데 어느새 분양가 대비 2억원가량 웃돈이 붙었다. 전용 84㎡ 매매가는 8억5000만원을 넘나든다. 

서울 뉴타운, 재개발 투자가 인기를 끄는 배경은 뭘까. 서울시가 뉴타운 출구전략에 나서면서 재개발 구역 희소가치가 높아진 영향이 크다. 박원순 서울시장이 2012년부터 뉴타운 출구전략을 추진하면서 상당수 정비구역이 뉴타운 구역에서 해제됐다. 서울시에 따르면 서울 내 정비구역 683곳 중 절반 이상인 365곳의 구역 지정이 해제된 상태다. 장경철 부동산일번가 이사는 “서울에선 더 이상 아파트를 지을 만한 땅이 없는 만큼 뉴타운 출구전략에서 살아남은 구역들의 희소가치가 더욱 높아질 것”이라고 내다봤다. 재개발 지분은 재건축 아파트와 달리 1억~2억원대 소액 투자도 얼마든지 가능하다.

 선호도가 높은 아파트 동호수를 먼저 선점할 수 있는 것도 매력이다. 

물론 재개발 지분에 투자할 땐 인내심이 필요하다. 아무리 입지가 좋더라도 주민들이 반대하면 개발이 한없이 늦춰질 수 있다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “재개발은 초기 투자 부담이 크고 예상 못한 추가 비용이 생길 수 있는 만큼 길게 보고 투자해야 한다”고 조언했다. 

[특별취재팀 = 김경민(팀장)·강승태·정다운·나건웅 기자 / 사진 = 윤관식·최영재 기자] 

[본 기사는 매경이코노미 제1934호 (2017.11.22~11.28일자) 기사입니다] 

투자중심이 재건축규제로 재개발로 이동하네요.

이번에는 재개발에 규제로 이어갈지..

규제가 모든 것에 해답은 아닙니다.

시장경제원리를 제대로 공부하시는 정치인들이

탄생되길~ 희망하며..

-최고의정비업체 신한피앤씨 강신봉 대표이사-

◇서울특별시 정비사업전문관리업자 등록업체◇

출처 : 신한피앤씨

글쓴이 : 최고의정비업체 원글보기

메모 :