도시및주거환경정비법 관련 법률상담(1)

출처 : 하우징헤럴드   우리조합 ‘재건축결의’ 안녕하신가요?

최근 서울 모조합의 재건축결의가 무효라는 법원의 판결이 나서 그 조합의 사업진행에 차질이 발생한 경우가 있다. 이러한 재건축결의 무효청구소송은 위 판결이 난 조합의 경우뿐만 아니라 상당수의 조합이 비대위로부터 소송을 제기 당하고 있으며, 이 소송의 승패가 조합의 사업진행에 엄청난 비중을 차지하고 있는 것 또한 사실이다. 따라서 재건축결의가 유효하기 위하여 어떠한 점을 체크하여야 할 것인지에 관하여 살펴보기로 하겠다. ◆재건축결의의 의미= 재건축결의라고 함은 ‘건물건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 신건물의 대지로 이용할 것을 결의’하는 것을 말한다(집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제1항). 즉 △건물이 너무 낡아서 도저히 수선비용을 들여서 유지하기가 힘이 들어 어쩔 수 없이 낡은 건물을 허물고 신축할 수밖에 없는 경우 뿐만 아니라 △건물이 당장 허물어 질 정도로 낡은 것은 아니나 구건물을 허물고 새건물을 신축하면 경제적으로 상당한 가치의 증가가 있을 경우에도 재건축을 할 수가 있는 것이다.   ◆재건축결의시에 정하여야 할 사항= 그러면 위와 같이 재건축을 할 경우에 일반적으로 정하여야 할 사항이 무엇이 있을까. 법규정을 떠나서 상식적으로 ‘내가 집을 허물고 새로 짓는다’라는 입장에서 생각해 보기로 하자. 먼저 ⓐ기존 구건물을 허무는데 얼마가 들지? ⓑ새건물을 얼마를 들여서 몇층짜리로 지을까? ⓒ나 혼자가 하는 것이 아니라 옆집하고 같이 한다면 나는 얼마를 부담하여야 할까? ⓓ새로 지은 건물중에 어느 것을 내가 가지고 나머지는 어떻게 처분할까?  라는 생각을 기본적으로 가지게 될 것이다. 즉, 재건축을 하려면 바로 이러한 기본적인 생각을 내 스스로가 할 수밖에 없으며, 이와 같은 내용을 검토하여 나한테 이익이 남는다고 생각이 들 때만 재건축을 할 마음의 결정을 하게 될 것이다. 그런데 ‘△재건축을 나 혼자만 하는 것이 아니라 우리 아파트 주민 300세대가 하려고 할 때에는 어떻게 되지? △서로 간에 말도 많고 탈도 많아서 100%의견이 일치될 가능성은 전혀 없는데 어떻게 재건축을 할까?’ 라는 생각을 가질 수밖에 없다. 이러한 문제점을 해결하기 위하여 법률은 재건축결의를 할 때에 어떠한 사항을 , 어느 정도의 동의율로 결정하여야 하는지를 규정하게 되었던 것이다. 따라서 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 3항에 ‘재건축의 결의를 할 때에는 다음의 사항을 정하여야 한다. ① 신건물의 설계의 개요 ② 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액 ③ 제2항에 규정한 비용의 분담에 관한 사항 ④ 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항’이라고 규정하고 있는 것이다. 그리고 위와 같은 사항중 비용의 분담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한사항은 각 구분소유권자간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니 되도록 되어 있다. 즉, ‘내가 낡은 집을 허물고 새집을 지을 때에 어떤 규모의 집을 얼마를 들여서 어떻게 지을 것인가, 그리고 새로 지은 집은 누가 가져갈 것인가?’ 라고  정하라는 의미인 것이다. 바로 이것이 재건축결의사항인 것이다. ◆재건축결의의 중요성= 그러면 재건축결의가 뭐가 그렇게 중요하기에 ‘재건축결의! 재건축결의!’라고 하는 것일까? 첫째, 재건축결의가 되어 있지 않으면 재건축사업을 진행할 수가 없다. 지금까지 재건축결의를 적법하게 하지 않고 다만 ‘재건축하자는 동의’만을 받고 순조롭게 사업을 진행해 온 재건축조합도 상당수 있다. 하지만 사업진행과정에는 결국 재건축결의를 하게 되어 있다. 그 용어가 ‘재건축결의’가 아닌 다른 용어를 사용할지라도 결국에는 재건축결의를 할 수밖에 없을 것이다.                 왜냐하면 기존 건물을 허물고 몇층짜리 건물을 지을 것인가, 각자 돈을 얼마를 낼 것인가, 새로 지은 건물은 어떻게 할 것인가 라는 내용에 대한 조합원들의 결의가 없으면 사업이 진행될 수가 없으며, 이러한 내용의 결의가 바로 재건축결의인 것이다. 둘째, 적법한 재건축결의가 없으면 매도청구소송에서 승소할 수가 없다. 재건축결의를 하지 않은 소유자들이 바로 ‘미동의자’인데, 이 미동의자들 소유부동산을 조합이 매수하여야만 그 건물을 철거하고 신축공사를 하게 되는데, 이때 미동의자들 소유부동산을 매수하기 위한 매도청구소송에서 조합이 승소하기 위한 전제조건이 바로 적법한 재건축결의가 되어 있어야 하는 점이다. 재건축결의가 적법하게 되어 있지 않으면 매도청구소송에서 패할 수밖에 없으며 이는 곧 조합의 사업중지를 가져오게 되는 것이다. ◆신·구법의 재건축결의의 차이점= 재건축결의가 적법하게 행하여져야 한다는 점은 주택건설촉진법 시절이나 도시및주거환경정비법 시절이나 다 같이 중요하다. 하지만 신법·구법의 재건축결의의 내용이 다르고, 이에 따라 적법한 재건축결의가 있었느냐 하는 것도 다르다.   <건설교통부 고문변호사. www.r119.co.kr > 11호    2004/10/27 16:13   입력   정비사업전문관리업자의 중요성   정비사업에 있어서 정비사업전문관리업자(기존의 컨설팅)의 중요성에 대하여는 아무리 강조하여도 지나치지 않다. 왜 중요한지 살펴보도록 하겠다.   ▲정비사업전문관리업자의 업무=도시및주거환경정비법 제69조에 의하면 정비사업전문관리업의 업무내용에 관하여 다음과 같이 규정하고 있다 1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행 2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 3. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성 4. 설계자 및 시공사 선정에 관한 업무의 대행 5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행 6. 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행 7. 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토 8. 그 밖에 조합의 업무중 조합이 요청하는 것 위 업무를 살펴보면 추진위원회 단계에서부터 분양 및 관리처분계획의 수립단계까지, 더 나아가 조합의 해산, 청산시까지 정비사업전문관리업자가 업무를 모두 할 수 있도록 되어 있다. 즉, 조합의 태동과 더불어 소멸할 때까지 조합의 운명과 정비사업전문관리업자의 업무는 같이 한다는 것이다. ▲반드시 선정하는 것이 좋다=흔히 조합이나 추진위원회에서 ‘정비사업전문관리업자를 선정하여야 하는가? 아니면 추진위나 조합집행부가 그 일을 하고 선정하지 않는 것이 나은가?’등에 관하여 고민을 하고 있는 경우가 많이 있다.   결론적으로 감히 말씀드리면 가급적 아니 반드시 선정하는 것이 좋다. 그 이유는 아래와 같다. 첫째, 추진위원회나 조합이나 모두 정비사업을 처음 해 보기 때문이다. 재건축이나 재개발 사업이 그냥 진행하면 되는 것 같지만, 그 과정은 너무나 복잡하고 어려워서 이 분야에 대가는 없다라고 말할 수 있을 정도이다. 추진위원들이나 조합장 및 대의원들이 거의 처음 이 사업을 접하다보니 복잡한 법률관계, 대관청인허가 관계, 조합원들간의 이익배분문제 등 어느 하나 쉽게 풀 수 있는 문제들이 없기 때문이다. 둘째, 이렇게 복잡한 정비사업분야를 정비사업전문관리업자는 해 보았고, 그에 대한 노하우를 가지고 있기 때문이다. 규모가 큰 회사이든 적은 회사든 나름대로 추진위나 조합집행부 보다는 많은 경험과 노하우를 가지고 있기 때문에 그 업체의 전문지식을 이용하는 것이 정비사업수행에 큰 도움이 된다.   셋째, 정비사업전문관리업자의 용역비 보다는 더 큰 이익을 받을 가능성이 높기 때문이다. 많은 조합들이 처음에 정비사업전문관리업자의 선정을 고민하는 이유는 지급하는 용역수수료가 적지 않기 때문이다. 하지만 정비사업전문관리업자에게 지급하는 용역비보다 그 업체가 업무를 원활하게 그리고 더 빨리 진행함으로써 조합원들에게 돌아오는 이익이 클 가능성이 높다. ▲선정시 고려사항=그러면 정비사업전문관리업자를 선정한다고 할 때에 어떤 점에 초점을 두고 선정을 하여야 할까? 나름대로의 기준에 의하여 선정하면 다음과 같다.   첫째, 최소한 몇 개 조합의 정비사업전문관리업을 수행했거나 현재 하고 있는 회사를 선정하는 것이 좋다.                                                           이제 막 시작하는 정비사업전문관리업자를 폄하하거나 불리하게 하는 것이라고 비난할 지 모르나 조합측의 입장에서 보면 처음 시작하는 정비사업전문관리업자를 선정하여 시행착오를 겪는 것보다는 당연히 현재 또는 과거에 여러 조합의 업무를 수행한 회사가 좋을 것이다. 둘째, 그 회사내에 정비사업에 대한 전문교육을 받은 직원이 몇 명이나 있는지를 그리고 조합에 파견할 직원의 교육정도는 어떠한 지를 체크하여야 한다. 대부분 현재 정비사업전문관리업자를 선정한 조합들의 불만은 조합에 파견되어 있는 정비사업전문관리업자 직원들이 정비사업을 몰라도 너무 모른다는 불평이다. 따라서 이 부분도 아주 중요한 고려사항의 한가지 일 것이다.  <건설교통부 고문변호사. 02-592-9600 > 14호    2004/12/17 13:30   입력   일정 수준의 직원 배치를 조건으로!   정비사업전문관리업자(컨설팅)회사의 직원의 전문지식수준이 기대보다 미달되면 조합은 큰 혼란을 겪게 된다. 따라서 컨설팅직원의 전문지식화가 어느 때보다 요구된다고 할 것이다. ◆해당 전담 직원의 지식수준이 중요= 조합의 업무대행을 하는 정비사업전문관리업자(이하 컨설팅회사라고 함)의 선정이 매우 중요하다는 것은 지난 호에서 이미 말씀드린 바가 있다. 현재 국내에서 정비사업전문관리업을 하는 회사들이 많이 있다. 많은 직원들과 자본을 갖춘 큰 업체도 있고, 또 새로 시작하는 신생업체들도 있다. 그런데 큰 규모의 컨설팅회사를 선정하였다고 하여 조합이 반드시 만족을 하는 것도 아니고, 또 적은 규모의 컨설팅회사를 선정하였다고 하여 조합이 불만을 가지고 있는 것만은 아니다.   왜냐하면 아무리 큰 규모의 컨설팅회사를 선정한다고 하더라도 그 조합의 업무에 직접 관여하는 사람은 그 회사 직원중 해당 조합에 배치된 직원이 전담하여 조합업무를 수행하기 때문이다. 예를 들면 A라는 컨설팅회사에 직원이 20여명이 있고, 현재 컨설팅 업무를 수행하고 있는 조합이 B조합 등 10여개 조합이 있다고 하자. 그런데 그 중 B조합의 업무에 대하여 A회사 직원 20여명 전부가 수행을 하는 것이 아니라 1∼2명의 직원이 전담을 하게 된다.   물론 총회개최 등 많은 업무가 있을 때에는 더 많은 직원들이 투여될 수도 있다. 하지만 평소에 그 조합의 업무는 1∼2명의 직원이 전담 배치되어 일을 하게 된다. 한편, A회사의 입장에서 보면 정비사업에 전문적인 지식을 갖춘 직원 K가 있다고 가정하자. 이 K는 다른 직원과 달리 고급 전문지식을 가지고 있어 회사 내에서 직급도 높고 봉급도 다른 직원보다 많이 받고 있다. 이럴 경우 A회사와 컨설팅용역계약을 맺은 조합들은 당연히 K가 자신의 조합의 업무를 전담해 주기를 원할 것이다. 하지만 A회사가 수행하고 있는 조합이 여러 개가 있을 경우에 K가 여러 개 조합의 업무를 수행할 수가 없기 때문에 자연히 대부분의 조합들에 대하여는 K가 업무를 전담할 수가 없게 된다. 이렇게 되면 자연히 K보다 실력이 떨어지는 직원들이 그 조합의 업무를 수행하게 될 것이다.   사정이 이러하다 보니, 큰 건설팅업체를 선정한 조합에서도 조합들이 불만을 가질 수가 있게 되는 것이다. 특히 조합에 배치되어 조합사무실에서 업무를 수행하는 컨설팅회사 직원의 전문지식이 떨어질 경우에는 그 회사의 직원의 수준이 조합의 임원들보다 못하여 오히려 조합 임원이 컨설팅 직원들을 가르치게 되는 경우가 많이 있다는 것이다. 이렇게 되면 조합임원들의 컨설팅업체에 대한 불만이 생길 수밖에 없고, 그 조합의 업무가 어느 시점에서는 제대로 돌아가지 않을 가능성 또한 배제할 수가 없게 되는 것이다. ◆직원에 대한 교육은 반드시 필요=이상에서 보는 바와 같이 조합사무실에 배치되거나 해당 조합의 업무를 전담하는 직원의 전문지식 수준은 매우 중요한 것이다. 그래서 본 변호사는 컨설팅업체에서 직원들의 전문지식함양을 위하여 많은 시간과 자금을 투여할 것이라고 추측하였다.   하지만 현실적으로는 이러한 기대에 못 미치고 있는 것 같다. 도시및주거환경정비법이 입법예고되고 2002년 말에 국회를 통과한 시점을 전후하여 (사)주거환경연구원 등에서 많은 교육들이 있었다. 그리고 현재도 많은 강좌들이 개설되어 강의 중에 있다. 그런데 이 교육이나 강좌에 참석을 하는 인원들을 살펴보면 컨설팅회사에서 교육을 받으러 오는 사람은 생각보다 적었다.   가장 교육을 많이 받아야 할 필요성이 있는 컨설팅 직원들의 수강인원이 적다는 것을 알고 본 변호사는 내심 걱정 아니 더 나아가 충격을 받은 적이 있다. 왜 그럴까? 그 원인에 대하여 컨설팅회사에 있는 사람들과 이야기를 나누는 도중에 다음과 같은 나름대로의 분석을 하게 되었다.   첫째, 용역을 따고 일을 하는데 더 신경을 쓰지 직원의 교육에 대한 의지가 적다는 점을 깨달았다. 말로는 ‘직원들 교육을 많이 시켜야지요’라고 하지만 실제로는 ‘교육시키고 할 정신이 어디 있느냐, 다른 일도 바빠 죽겠는데…’라는 생각을 가지고 있는 것 같았다. 둘째, 직원들의 전문지식이 높아지는 것을 원하지 않는 컨설팅회사도 있었다. 이 점에 대하여는 나도 놀랐었는데, 그 이유는 직원들을 교육시켜서 전문지식을 높여주면 회사내부의 서열상 전문지식이 떨어진 상사와의 위계질서가 무너질 가능성이 있고, 또 전문지식이 많아지면 많아질수록 다른 회사로 옮겨 버리고,  또는 그 직원이 퇴사하여 자신이 컨설팅업체를 신설하여 경영하고자 한다는 것이다.   즉, 직원들의 지식수준이 적당한 수준에 머물러야지 너무 높아버리면, 사장보다도 많이 알고, 상무보다도 많이 알게 되어 그 직원이 그 회사에 붙어 있지 않는다는 것이다. 이러한 현상 속에서 상대적으로 손해를 보는 것은 조합이고 곧 조합원들인 것 같다.   따라서 정비사업전문관리업체의 경우에는 이러한 문제점들을 해결하는 방안을 찾아서 어떡하던지 직원들의 전문지식을 높여주는 교육이 절실히 필요할 것 같다. ◆업체선정시 일정수준의 직원배치를 조건으로=이런 문제점들을 해결하는 방법 중에 하나로 제가 제안해 드리고 싶은 것은 조합이 컨설팅업체를 선정할 때에 그 조건으로 어떤 정도의 전문지식을 갖춘 직원을 조합에 배치하여야 하며 그렇지 않을 경우에는 용역계약을 해제할 수도 있다는 조건을 걸기를 바란다.   예를 들면 ‘주거환경정비사’제도가 도입이 되면 좋겠지만, 그렇지 못할 경우에는 ‘○○ 기관이 교육하고 있는 ○○교육과정’을 이수한 자를 조합에 배치하여야 한다. 또는 조합에 배치되는 전담직원은 용역계약체결 후 6개월 이내에 위 교육을 이수한 교육필증을 제출하여야 한다라는 조건을 걸면 컨설팅업체 전반적으로 교육붐이 불지 않을까 하는 나름대로의 생각을 해 본다. 또 현재 이미 용역계약을 체결하여 컨설팅업무를 수행하고 있는 조합의 경우에도 향후 6개월내에 현재 조합에 배치된 직원들이 위 교육을 받아 이수를 할 것을 강력히 요구하여 교육을 시키도록 하였으면 한다.  ☎ 문의:02-592-9600건설교통부 고문변호사 15호    2004/12/27 11:50   입력     조합 집행부 바뀌어도 협력사 변경 없기를   김 조 영 본지 편집인 www.r119.co.kr 조합집행부가 변경될 경우 많은 사업장에서 협력업체의 변경시도가 있다. 하지만 이러한 변경시도가 과연 조합원에게 유리할 것인가를 검토해 보도록 하겠다.   ▲조합집행부 변경이 쉽지 않은 이유 = 현 조합집행부가 제대로 업무수행을 하지 못할 경우 많은 조합원들은 현 집행부가 변경되었으면 하는 바람을 가지게 된다. 그래서 조합정관에는 조합장 및 임원들에 대한 해임 등 조합집행부를 변경시킬 수 있는 제도를 마련하고 있으며, 일부 조합에서는 비대위가 형성되어 현집행부 변경을 시도하는 경우가 많이 있다.   하지만 조합집행부를 변경하는 것이 얼마나 어려운 일인가를 실감한 조합이 많이 있었을 것으로 본다. 그 이유로서 첫째는, 집행부 변경을 위한 총회의결 정족수가 어렵게 되어 있는 경우가 많이 있기 때문이다. 조합장 해임을 위한 조합정관 규정을 보면 해임을 위하여서는 재적조합원 2/3이상 출석에 출석조합원 2/3이상의 결의로 되어 있는 경우도 있고, 어떤 곳은 재적조합원 과반수 이상의 참석에 출석조합원 2/3이상의 결의를 얻도록 되어 있는 경우가 많다.   하지만 임시총회개회를 위한 재적조합원 과반수 이상의 참석이 쉽지 않으며, 더 나아가 재적조합원 2/3이상의 참석이라는 것이 어떤 조합의 경우에는 거의 불가능에 가까운 경우도 더러 있다. 둘째로, 현 집행부를 변경하려고 시도할 경우에 조합의 현 협력업체들이 집행부 변경을 막기 위하여 현 집행부측에 서서 필사적인 노력을 한다는 점이다.   협력업체의 입장에서는 집행부가 변경되면 사업이 지연되기 때문에 변경을 막으려고도 하고, 더 큰 이유는 집행부가 변경되면 자신이 맺은 조합과의 기존계약이 파기될 가능성이 농후하기 때문이다. 때로는 협력업체들의 움직임이 결사적인 경우도 있다. ▲협력업체를 왜 변경하려고 하는 것일까 = 그러면 집행부가 변경되면 왜 새로운 집행부는 협력업체를 변경하려고 하는 것일까?   첫째는, 집행부 변경을 시도하는 비대위들의 변경요구 이유가 현 집행부가 협력업체와 담합하여 조합원들에게 불리한 조건의 계약을 하였기 때문에 협력업체를 바꾸어야 한다는 것이다. 주로 시공사를 잘못 선정하여 조합원들에게 불리한 조건을 제시하고 있다는 이유에서 시공사를 교체하려는 경우가 많은데, 현재 시공사와의 계약을 해제하고 다른 업체를 선정하면 현재 조합원 분담금 보다 더 싼 시공사를 선정할 수 있다는 조건도  들고 있다.   둘째, 기존에 선정된 협력업체는 기존의 조합집행부와 관계를 맺어왔기 때문에 집행부가 변경되면 당연히 새 집행부와 관계를 맺고 있는 협력업체로 변경시켜야 한다는 이유이다. 하지만 이러한 이유는 겉으로 드러낼 수 없는 이유이기 때문에 표면화되어 있지는 않지만 이 이유가 주된 경우도 있는 것 같다. 언젠가 지방에서 새로 선출된 조합장과 임원들이 저를 방문한 적이 있다. 상담내용은 과거 집행부가 선정하였던 모든 협력업체를 변경하고 싶으니 그 방법을 가르쳐 달라는 것이었다.   시공사는 물론이고, 설계사, 컨설팅사, 법무사, 세무사 등 모든 협력업체를 변경하겠다는 것이었다. 저는 단호하게 이야기하였다. 계약해제사유가 특별히 발생하지 않으면 단 한곳의 협력업체도 변경할 수 없다고. 계약상 아무런 잘못도 없는 협력업체를 자신이 새롭게 선출되었다고 변경하겠다는 그 자체가 잘못된 생각인 것이다.   ▲협력업체 변경 않는 풍토조성을 = 새해에는 조합집행부가 변경되었다고 하여 기존의 협력업체를 변경하였던 풍토를 바꾸었으면 한다.   협력업체에게 잘못이 없는 경우에는 조합집행부가 변경되더라도 관계를 유지하는 것이 바로 조합원에게 이익이 되기 때문이다. 역으로 말하자면, 조합집행부가 변경되더라도 기존 협력업체가 변경되지 않는다는 예측이 된다면 현재의 잘못된 조합집행부를 변경하기가 훨씬 수월할 수도 있다는 말도 된다. 아무쪼록 새해에는 조합집행부나 협력업체의 변경에 따른 조합원들의 고통없이 사업이 잘 굴러가기를 바라겠다.   관리자 16호    2005/01/06 13:41   입력