[스크랩] 신한피앤씨 추천소식 - 교통 평가·고도 제한… 서울 재개발·재건축 급등세 `주춤`

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[스크랩] 신한피앤씨 추천소식 - 교통 평가·고도 제한… 서울 재개발·재건축 급등세 `주춤`

박주훈 2016. 12. 1. 10:21

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신한피앤씨 추천뉴스 - 교통 평가·고도 제한… 서울 재개발·재건축 급등세 '주춤'

[서울시 '개발 가이드라인'으로 술렁… 3大재건축·재개발 지역 전망은]

- 압구정동 현대아파트'

지구단위계획 전환' 방침 발표… 재건축 기간 1~2년 더 걸릴 전망일부 呼價 5000만원 낮춰 불러

- 대치동 은마아파트

재건축 설계안 확정 후 다시 급등올 초 최저 10억6500만원에 거래… 전용 84㎡ 14억원까지 불러

- 한남뉴타운

건물 최고 높이 90m로 제한… 50층 랜드마크타워 건립 무산빌라·아파트 5% 내린 매물도

올 들어 서울 전체 집값 상승세를 주도했던 재건축·재개발 아파트 시장에 변화 바람이 불고 있다. 이른바 '빅3'로 불리는 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트, 한남뉴타운은 그동안 초저금리가 이어지면서 갈 곳 잃은 자금들이 몰려 가격이 급등했지만 이달 들어 서울시가 이 지역에 대해 사실상 '개발 가이드라인'을 담은 지침을 내놓으면서 술렁이고 있다. 이 '빅 3' 지역은 앞으로 어떤 식으로 변화가 찾아올지 전문가들 분석을 바탕으로 전망을 짚어봤다.

◇압구정 현대아파트: 재건축 장기화 전망에 '주춤'

서울 강남구 압구정 현대아파트 가격은 이달 초 서울시의 '지구단위계획 전환' 방침 발표로 급등세에 일단은 제동이 걸렸다는 분석이다. 서울시 발표는 압구정 현대아파트 재건축 사업을 '단지' 차원에서가 아니라 일대 교통과 기반시설 개선 등을 묶어 종합적으로 추진하겠다는 의미를 담고 있다. 업계에서 교통영향평가 등을 꼼꼼히 진행하게 되면서 재건축 기간이 1~2년 정도 더 걸릴 것이란 전망이 나오는 것도 이 때문이다.

▲ 재건축을 추진하는 압구정동 현대아파트 단지 지난 23일 전경.

서울시가 재건축·재개발 시장‘빅3’로 불리는

압구정 현대아파트·대치 은마아파트·한남뉴타운 등에 대한‘개발 가이드라인’을

내놓으면서 이 단지들에 변화 바람이 불고 있다. /김연정 객원기자

그러자 가격이 급격히 소강상태로 접어들고 있다. 이 아파트 전용 160㎡는 지난달 23억~25억5000만원에 거래되다가 이달 초 최고 27억원까지 올라갔다. 하지만 지난 7일 서울시 발표가 난 뒤 일부 보유자가 기존 호가(呼價)에서 5000만원 정도를 낮춰 부르기 시작했다. 1년 전만 해도 거래가는 20억원 안팎이었다.

향후 가격 전망은 엇갈린다. 이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "일시적으로 영향을 받았지만, 압구정 현대아파트를 대체할 투자처가 많지 않다"며 "숨 고르기를 거친 뒤에는 다시 오름세가 시작될 것"이라고 말했다. 반면 다른 부동산 전문가는 "이미 정부가 집단 대출을 통해 분양가를 통제하고 있는 만큼, 과거 급등세가 앞으로 다시 나오기 어려울 것"이라고 말했다.

◇대치동 은마아파트: 설계안 나오자 가격 또 들썩

서울 강남구 대치동 은마아파트는 최근 재건축 설계안 확정을 계기로 또다시 급등하고 있다. 은마아파트는 전용면적 84㎡ 아파트가 올 초까지만 해도 최저 10억6500만원에 거래됐지만 지난달 말에는 13억원에 팔렸고, 24일 기준으로는 집주인들이 13억5000만~14억원을 부르고 있는 상황이다. 하나공인중개사 등 지역 부동산 중개업소들은 "이달 들어서만 3000만~5000만원이 올랐다. 재건축 설계안 확정 이후 집주인들이 호가를 올리고 있다"고 말했다.

앞서 이 아파트 재건축 추진위원회는 지난 19일 재건축 설계안을 확정했다. 전용면적 39~109㎡ 5940가구를 짓는 내용이다. 현재는 14층 4424가구다. 새로 짓는 단지는 중앙에 광화문 서울광장 1.3배 크기인 1만7000㎡ 광장을 조성하고, 광장을 둘러싸고 50층짜리 동(棟) 6개를 배치한다. 추진위 측은 "승천하는 용(龍)을 형상화한 디자인"이라고 전했다. 총사업비는 1조1000억원이다. 추진위는 내년 상반기까지 정비구역 지정을 마친 뒤 2018년까지 서울시로부터 사업시행인가 등을 받는다는 계획이다.

문제는 규제다. 서울은 2014년 발표한 '2030서울플랜(서울도시기본계획)'을 통해 주거 지역의 건물 높이를 '35층 이하'로 제한하고 있다. 다만 '국제현상공모 등 새로운 시도를 통해 만들어진 혁신적인 디자인의 아파트 단지'에 대해서는 협의가 가능하다는 입장이다. 재건축 추진위 측도 이 조건을 염두에 두고 '국제설계공모'를 거쳐 이번 설계안을 선정했다. 23일 열린 서울시의회 도시계획관리위원회에서는 서울플랜의 수정·보완을 요구하는 목소리도 제기됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "형평성 문제 등으로 규제의 벽을 넘기가 쉬워보이지 않는다"며 "다만 현 설계안이 무산되더라도 일부 가격 조정은 받겠지만, 강남 전체의 재건축 아파트 가격이 여전히 상승세인 만큼 폭락은 없을 것"이라고 말했다.

◇한남뉴타운: '90m 고도 제한'에 상승세 한풀 꺾여

서울 용산구 한남동·보광동 일대 111만㎡에 1만3000여가구를 짓는 '한남뉴타운' 개발사업은 최근 서울시의 가이드라인 확정으로 가격 상승세가 한풀 꺾인 모습이다. 서울시가 지난달 26일 용산구청과 각 재개발조합에 통보한 재개발 가이드라인이 한남뉴타운 전체 건축물의 최고 높이를 90m로 제한했기 때문이다. 또 지형과 역사·문화적 가치가 담긴 건축물도 최대한 보존하기로 했다. 교통도 기존 도로를 최대한 활용할 예정이다.

김성보 서울시 주거사업기획관은 "서울시 구릉지에 전면철거 위주 아파트 개발보다는 지역 순응형 단지를 구상한 것"이라며 "남산을 가리는 병풍 형태의 고층 아파트 중심이 아니라 남산이 가진 구릉과 생활문화의 맥을 같이하는 지역으로 재개발할 방침"이라고 말했다.

이에 따라 들어설 예정이던 50층짜리 랜드마크타워 건립이 사실상 무산됐고, 조합들이 계획했던 고층 아파트 건설도 차질을 빚게 됐다.

한껏 달아올랐던 부동산 시장에는 빨간불이 들어왔다. 현지 부동산 중개업소에 따르면, 이 지역들에서는 일부 집주인이 이달 초 대비 5% 정도 내린 가격에 빌라나 아파트 등을 매물로 내놓은 상태다. 현지 부동산중개업소 관계자는 "눈치 빠른 이들이 가이드라인이 나온 직후 보유 빌라를 3.3㎡당 200만~300만원씩 낮춘 가격에 매물로 내놓고 있지만, 거래가 거의 없는 상태"라고 말했다.

이러한 상황이 일시적인 현상이라는 분석도 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "당장 일부 저가 매물이 나오고 있지만, 강북권에서 새로 개발할 곳이 한남동·성수동 정도밖에 남지 않은 상황인 만큼, 재개발 계획이 좀 더 구체화하면 가격이 다시 상승세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다.